Immobilien in Deutschland 2026: Markt-Ausblick

Der deutsche Immobilienmarkt hat zwischen 2022 und 2024 eine erhebliche Korrektur erlebt. Steigende Zinsen, gedämpfte Kaufkraft und Unsicherheit ließen die Preise in vielen Segmenten um 10–20 % gegenüber dem Allzeithoch fallen. In manchen Lagen – vor allem kleinere Städte und ländliche Gebiete – waren die Rückgänge noch stärker.

Seit Ende 2024 zeigen die A- und B-Städte aber wieder Stabilisierung, teils erste Erholungstendenzen. Wie entwickelt sich der Markt weiter, und was bedeutet das für Verkäufer und Käufer 2026?

Bauzinsen für 10-jährige Darlehen liegen Anfang 2026 bei rund 3,5–4,0 %. Das ist deutlich höher als die historischen Tiefststände von 2021 (ca. 1 %), aber merklich unter dem Höchststand von Herbst 2023 (ca. 4,5 %). Sinkende Zinsen der EZB haben die Finanzierungskosten wieder leicht gesenkt.

Die Folge: Die Nachfrage erholt sich, aber langsam. Käufer, die sich 2022–2023 zurückgezogen haben, kommen wieder an den Markt – aber mit realistischeren Preiserwartungen.

Der Neubau ist eingebrochen. Baugenehmigungen 2023 und 2024 lagen rund 30–40 % unter den Werten der Vorjahre. Das führt zu einem strukturellen Angebotsdefizit, das sich in den nächsten Jahren zunehmend bemerkbar machen wird – vor allem bei bezahlbaren Wohnungen in Ballungsräumen.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die EU-Gebäuderichtlinie erhöhen den Druck auf energetisch schlechte Objekte. Immobilien mit Energieklasse F, G oder H werden im Vergleich zu effizienten Objekten mit zunehmend größeren Abschlägen gehandelt. Käufer kalkulieren die Sanierungskosten ein.

In A- und B-Städten: Der Markt ist realistischer geworden, aber noch immer gut für Verkäufer. Wer einen marktgerechten Preis ansetzt, findet Käufer. Wer am Höchstpreis von 2022 festhält, wartet lange.

In C/D-Städten und ländlichen Räumen: Die Nachfrage ist schwächer, die Kaufentscheidung dauert länger. Energetischer Zustand und Ausstattung sind wichtiger denn je. Wer jetzt verkaufen muss, sollte realistische Erwartungen haben.

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2026 ist für Käufer deutlich bessere Zeit als 2020–2022. Preise sind realistischer, die Verhandlungsposition stärker. Wer gute Bonität hat und langfristig denkt, findet in Deutschlands Wachstumsregionen weiterhin attraktive Objekte.

Wichtig: Energetischer Zustand und Lage sorgfältig prüfen. Die Kosten für eine Sanierung von Energieklasse G auf C können 50.000–150.000 € betragen – das muss in den Kaufpreis einkalkuliert werden.