Verkehrswert vs. Marktwert: Was ist der Unterschied?

Im Alltag werden "Verkehrswert" und "Marktwert" oft synonym verwendet. Tatsächlich bezeichnen beide Begriffe in Deutschland das Gleiche – es gibt jedoch wichtige Nuancen, die du kennen solltest, vor allem wenn du mit Behörden, Gerichten oder Finanzinstituten zu tun hast.

Der Begriff Verkehrswert ist in Deutschland gesetzlich verankert. § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) definiert ihn als:

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Beachte: Das Gesetz setzt Verkehrswert und Marktwert in Klammern gleich. Sie sind also offiziell dasselbe.

Der Begriff "Verkehrswert" ist vor allem in behördlichen und rechtlichen Kontexten gebräuchlich:

• Erbschaftsteuer: Das Finanzamt berechnet die Steuer auf Basis des Verkehrswertes zum Zeitpunkt des Erbfalls.
• Scheidungsverfahren: Gerichte und Notare arbeiten mit dem Verkehrswert.
• Zwangsversteigerung: Das Gericht lässt ein Verkehrswertgutachten erstellen, das als Grundlage für das Mindestgebot dient.
• Enteignung und Entschädigung: Wenn der Staat Grundstücke für öffentliche Zwecke erwirbt, richtet sich die Entschädigung nach dem Verkehrswert.

"Marktwert" ist vor allem im Immobilienmakler- und Bankwesen sowie in der Immobilienbewertung gebräuchlich. Er ist der Preis, den ein Käufer bei einem normalen, unbeeinflußten Verkauf zahlen würde.

Banken und Finanzierungsinstitute sprechen meist vom Marktwert, wenn sie eine Immobilie als Kreditsicherheit bewerten. Wichtig: Der Beleihungswert, der für Kredite angesetzt wird, liegt in der Regel 10–20 % unter dem Marktwert – als Sicherheitspuffer für die Bank.

Weder Kauf- noch Angebotspreis sind identisch mit dem Verkehrswert:

• Der Angebotspreis ist das, was der Verkäufer verlangt – er kann deutlich über oder unter dem Marktwert liegen.
• Der Kaufpreis ist das Verhandlungsergebnis – beeinflusst durch persönliche Verhältnisse, Zeitdruck und emotionale Faktoren.
• Der Verkehrswert / Marktwert ist das, was ein informierter, normaler Marktteilnehmer ohne besonderen Druck zahlen würde.

In der Praxis liegen Kaufpreis und Marktwert oft nah beieinander – bei gut bewerteten, marktgängigen Objekten auf effizienten Märkten. Bei Zwangssituationen (Scheidung, Erbauseinandersetzung, Liquiditätsbedarf) kann der Kaufpreis deutlich unter dem Marktwert liegen.

In Deutschland sind drei Verfahren zur Verkehrswertermittlung anerkannt:

Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte in ähnlicher Lage. Besonders gut geeignet für Eigentumswohnungen in städtischen Lagen mit vielen Transaktionen.

Berechnung auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen. Standard für Mehrfamilienhäuser und andere Renditeobjekte.

Ermittlung aus Bodenwert plus Substanzwert des Gebäudes (Herstellungskosten minus Alterswertminderung). Relevant bei Einfamilienhäusern in Lagen mit wenigen Vergleichsverkäufen.